Capstone Equities Capital Management Brief an Prime Office REIT. ------ Sehr geehrte Herren Berger und Von Cramm, Capstone Equities Capital Management ("CECM") ist ein Aktionär des Prime Office REIT ("Prime"). Zur Hintergrundinformation: CECM wurde von Capstone Equities, einer privaten Immobilienfirma mit Eigenkapital in New York City, formiert. Wir haben 18 Transaktionen abgeschlossen, welche die Summe von mehr als 1 Milliarde US $ an Immobilientransaktionen übertrifft und alle Aspekte der gewerblichen Immobilien, von der Schließung bis zur Entsorgung versteht. Zu unseren Investmentpartnern zählen einige der weltweit besten privaten Eigenkapital-unternehmen, wie die Carlyle Group und Angelo Gordon sowie große Familienbüros. CECM ist ein Hedge-Fond des öffentlichen Marktes, der zahlreiche erfolgreiche Investitionen in unterbewerteten Unternehmen mit festem Eigenkapital in Europa & USA durchgeführt hat. Wir führten eine aufbauende Analyse von Prime's Eigenkapital durch und haben festgestellt, dass sie tief unterbewertet sind und glauben, dass das Unternehmen mehr als 6,00 EUR je Aktie wert ist. Unsere Prospektprüfung beinhaltete mehrere Reisen nach Deutschland und Gespräche mit Maklerfirmen, um Leasingraten, Kapitalisierungszinssätze, Werte von leerstehenden Gebäuden sowie eine umfassende Überprüfung vergleichbarer Verkäufe zu verstehen. Bis jetzt wurden wir von dem treuhänderischen Verhalten des Aufsichtsrats und des Vorstands der Prime zutiefst enttäuscht. Prime IPO'd zu einem zumeist ungünstigsten Zeitpunkt im Jahr 2011, so dass das Unternehmen unterkapitalisiert blieb. Zufolge von Personen in der Branche, wurde die IPO in einer Weise gehandelt, in dem das Unternehmen in Gefahr für weitere Ermäßigungen blieb. Nun werden die Aktionäre dazu aufgerufen, über ein Abkommen mit OCM Acorn abzustimmen, dass Aktionäre weiterhin schwächen wird. Seitdem dieses Abkommen bekannt gegeben wurde, gab es einen Kursrückgang von 11,4%, was zeigt, dass das Abkommen nicht unterstützt wird. Das Fusionsverhältnis ist einfach unzureichend und weitere Kapitalerhöhungen bei diesem Preisniveau sind sehr schwächend. Da der Aktienkurs heute ein 54,3% Abschlag des den angepassten NAV ist, würde es mehr Sinn für das Unternehmen machen, Vermögenswerte wie SZ Tower sogar für einen bescheidenen Rabatt des Buchwerts zu verkaufen, anstatt in ein abgeschwächtes Fusionierungsverhältnis gezwungen zu werden und dann Eigenkapital bei solch einem steilen Rabatt zu erhöhen. CECM fordert den Aufsichtsrat ein Investmentbanker anzustellen, um ein gründliches strategisches Alternativverfahren durchzuführen -- 1) Die Gesellschaft konnte ihre Vermögenswerte liquidieren 2) Die Gesellschaft könnte einen Geldgeber finden, der Eigenkapital in das Unternehmen anlegen würde, während die bestehenden Aktionäre rein bleiben. Wir glauben, dass das Unternehmen und sein Aufsichtsrat nicht allen angemessenen strategischen Alternativen gefolgt sind, wie bei unseren Gesprächen mit potenziellen Bewerbern belegt wurde und sollte seine AGM verzögern, bis er ein gründlicheres Verfahren durchgeführt hat. Es gibt zahlreiche vorgegebene Interessenkonflikte innerhalb des OCM Acorn/Prime Abkommens. Die Interessenkonflikte in diesem Zusammenschluss sind erschütternd: 1) Beide Unternehmen verwendeten CBRE, um die Immobilienvermögen zu bewerten; 2) Beide Unternehmen verwendeten Berenberg als Finanzberater für die Transaktion; 3) Während wir Alexander Von Cramm und seine Fähigkeiten respektieren, glauben wir, dass es inhärente Interessenkonflikte gibt, da er im Vorstand des neuen Unternehmens ist. Letztlich glauben wir, dass Prime hochwertige Immobilien in Märkten mit erheblichen Marktzutrittsschranken hat. Wir glauben fest daran, dass Prime Aktionäre ein Besseres als das aktuelle OCM Acorn Angebot machen können, welches bestehende Altaktionäre deutlich schwächen wird. Mit freundlichen Grüßen, Adam M. Chud Partner Portfolio Verwalter Capstone Equities Capital Management 545 Fifth Avenue New York, 10017 N.Y. |
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