um sich für eine Gebrauchimmobilie zu entscheiden, musst Du diese nicht nur genau angesehen haben, sondern auch beurteilt haben. Man sollte den Wert und den Instandhaltungsgrad einschätzen können und die Sanierungs- bzw. Modernisierungskosten genau abschätzen.
Deswegen mein Rat (auch wegen der folgenden Punkte) unbedingt zuerst (vor dem Kauf!!) einen Fachmann zu Rate ziehen und das Gebäude auf Herz und Nieren prüfen!
Dach
Wasser, das nur unzureichend abgeleitet wird, kann schwere Schäden an der Dachkonstruktion und den oberen Geschossdecken wie z.B. Schwamm verursachen. Dachrinnen und deren Anschlüsse sind häufig durchgerostet oder undicht. Die Dachfläche muss gründlich auf lose oder beschädigte Dachziegel abgesucht werden. Weitere Schwachpunkte sind Durchdringungen der Dachfläche bei Schornsteinen, Antennen, Dunstrohren und Dachflächenfenster. Die Dächer, besonders die Dachränder (Ortgang und Traufe) müssen hinsichtlich Funktionalität überprüft werden.
Fassade und Außenwand
Eine ungedämmte Außenwand ist ein Schwachpunkt und tauwassergefährdet (Schimmel an der Innenwand), besonders wenn die Fenster bereits erneuert wurden. Deshalb sollte die umfassende Sanierung eines Hauses auch die Dämmung der Außenwände beinhalten. Mit der Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems auf der Außenseite haben Sie auch gleichzeitig ihre Fassade erneuert. Die Mehrkosten des Wärmedämmverbundsystems gegenüber einer einfachen Fassadensanierung amortisieren sich recht schnell, wenn man die Einsparungen für den verminderten Energieaufwand dagegen rechnet. Lässt sich die Wand aus bestimmten Gründen nicht von außen dämmen (z.B. Brandwand an ein ungeheiztes Gebäude oder denkmalgeschützte Fassade), ist auch eine Innendämmung mittels einer Vorsatzschale denkbar. Die Dampfsperre muss hier sorgfältig ausgebildet werden. Bauphysikalisch ist dies jedoch die schlechtere Lösung gegenüber der Wärmedämmung von außen.
Vor allem die neue Energieeinsparverordnung beachten!
Ziegelsichtmauerwerk ist gegenüber einer Putzfassade wesentlich haltbarer. Deshalb sollten keine nennenswerte Schäden am Mauerwerk von Gebäuden der letzten 80 Jahre auftreten. Die ersten Schwachpunkte treten an der Verfugung auf. Ist diese schadhaft, sollte sie ausgekratzt und erneuert werden, da sonst zu viel Wasser von außen in das Mauerwerk eindringt. Sind einzelne Ziegel beschädigt, können sie ausgewechselt werden. Gleiche Farbe und Steinformat sind nicht immer leicht zu bekommen. Eine nachträgliche Dämmung muss, sofern die Ziegelfassade erhalten bleiben soll, auf der Wandinnenseite gedämmt werden.
Geschossdecken
Die Konstruktion einer Decke lässt sich durch ihr Schwingungsverhalten erkennen. Ob es sich um eine Holzbalkendecke oder um eine Betondecke handelt, kann man durch leichtes Fallenlassen auf den Hacken herausfinden. Eine Holzbalkendecke schwingt merklich, eine Betondecke dagegen kaum oder gar nicht. Eine Holzbalkendecke sollte auf jeden Fall geöffnet werden, wenn der Verdacht auf geschädigte Balkenköpfe besteht.
Keller + Mauerwerksfeuchtigkeit
Häufigste Schadensursache im Keller ist die Durchfeuchtung der Außen- und Innenwände. Bereits beim Betreten eines Kellers kann man in der Regel mit geschlossenen Augen beurteilen, ob es Probleme mit Feuchtigkeit oder Schimmel gibt. Während es sich bei den jüngeren Häusern um einen wirklichen Schaden handelt, ist Mauerwerksfeuchtigkeit eine Begleiterscheinung bei älteren Gebäuden, die bis zu einem gewissen Grad hingenommen werden kann. Diese Keller wurden nie als trockene Wohnkeller gebaut noch war es üblich, Möbel oder Bücher im Keller zu lagern. Dies sollte bei der Beurteilung berücksichtigt werden.
Nachteil feuchter Keller ist z.B. der immer wieder abblätternde Putz und die eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit. Solange die Feuchtigkeit nicht bis zur Decke steigt, ist die Bausubstanz in der Regel nicht gefährdet. Die Ursachen von Kellerfeuchtigkeit sind vielfältig und äußerst komplex.
Unbedingt Fachperson einbeziehen!
Holzschädlinge
Schwammbildung ist die Folge von längerer Durchfeuchtung von Holzbauteilen, deshalb tritt er besonders häufig an jenen Stellen auf, die von Durchfeuchtungen betroffen sein können, wie z.B. unter dem Dach, besonders Traufe, Holzbalkenköpfe an der Außenfassade und Holzbauteile im Keller. Neben den häufigsten Pilzen wie der Kellerschwamm und der weiße Porenschwamm ist besonders der echte Hausschwamm sehr gefährlich, da er die Holzbauteile zerstört. Bei idealen Wachstumsbedingungen zerstört der echte Hausschwamm innerhalb von wenigen Monaten die Tragfähigkeit der Hölzer.
Die Bekämpfung ist sehr aufwendig. Alle vom Schwamm betroffenen und darüber im Umkreis von 1m gesunden Holzbauteile müssen ausgewechselt werden. Nicht selten wird man auf den Schwamm erst im Laufe von Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen aufmerksam. So kann aus der geplanten Erneuerung der Tapeten eine umfangreiche Sanierung des Dachstuhles und der Decken werden. Nicht immer handelt es sich jedoch um den echten Hausschwamm. Wird Schwammbefall erkannt, sollte dringend eine unabhängige Fachperson hinzugezogen werden.
Neben den pflanzlichen Schädlingen gibt es noch die tierischen Holzschädlinge wie den Hausbock und den Poch- oder Möbelkäfer (Holzwurm). Als wirksame Bekämpfungsmethode hat sich das Heißluftverfahren bewährt. Hier wird heiße Luft in den Dachstuhl eingeblasen, so dass sich eine Raumtemperatur von 80-110°C einstellt. Die Larven des Hausbockkäfers können ab 50°C nicht mehr überleben.
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