Da gibt es in der Tat die drei in dem Link erwähnten Verfahren.
So ganz verstehe ich auch nicht, was du uns mit dieser Sache sagen willst.
Sachwertverfahren - oder auch Substanzwert ist wohl die älteste und klassische Möglichkeit eine Gebäude zu bewerten.
Da wird eben errechnet, was ein Gebäude so zu erstellen, heute kosten würde. Für ältere Sachen die nicht mehr zeitgemäss sind, werden Abschläge gemacht, für neuere bzw. Renovierungen, die über das übliche Mass der INstandhaltung Zuschläge.
Tja, und von dem Wert, den so ein Gebäude heute dann kosten würde , erstellen zu lassen, werden dann entssprechende Abschläge gemacht, in Abhängigkeit zur Gesamtnutzungszeit des Hauses und der theoreitsch noch verbleibenden Nutzungszeit.
In der Regel wird ein Haus mit maximal 80 Jahren Nutzungszeit bewertet.
Dazu kommt dann der Grundstückswert, der aber bei allen Verfahren gleich ist, weil er anhand von Grundstücksmarktdaten festgelegt wird. In vielen Gebieten gibt es dazu auch Karten mit Preisangaben je Quadratmeter.
Schliessilch gibt es das Ertragswertverfahren. das geht davon aus, dass das Haus vermietet wird und auch Zins und Tilgung, sowie INstandhaltung etc. erwirtschaften muss. Doch dieses Verfahren eröffnet dem Gutachter fast jede Möglichkeit zur Manipulation. In der Regel wird er sich wohl irgendwie einen Eindruck verschaffen, den Preis grob aus seiner Erfahrung schätzen und die Zahlen mehr oder weniger so zusammen basteln, damit es zu dem Wert kommt.
Denn allein schon beim Liegenschaftszinssatz , sieht man alles zwischen 2 % und 9%.
Warum nun ein bestimmter Satz genommen wird, wird auch oft erklärt. Aber schlüssig ist das nicht.
Schliessilch erfolgt oft die Ermittlungs des Wert anhand von Vergleichsobjekten. Da werden Verkaufsfälle in der Stadt und /oder in dem Gebiet zum Vergleich genommen, Bei normalen Eigentumswohnungen sehr leicht möglich. Bei Einfamilienhäusern auch noch, allerdings bei gewerlichen Objekten und Mehrfamilienhäusern wird es da schwieriger weil diese ja kaum genau in dieser Art verkauft werden.
Grossse Immobiilienunternehmen, die Immoblien länger halten wollten, berechnen meist nach den zufliessenden und abfliessenden Geldern - (cashflow) Diese werden dann auf den jetztigen Zeitpunkt abgezinst.
Nur eines ist einfach klar, der Verkehrswert ist gleichgültig welches Verfahren man wählt, immer der Wert, den der Markt aktuell für das Objekt bezahlt. Da ist gleichgültig was bei den anderen Verfahren bei rauskommt.
Vib Vermögen lässt seine Bestände meines Wissen auch jährlich von einer aussen stehenden Firma schätzen. Das ist durchaus die sinnvollste Lösung. |
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