Wenn du ein 80-100 Jahre altes Haus zum Neupreis an den Mann bringen kannst, günstiger kommst du doch nicht an erschlossenes Bauland.
Und dann.
http://www.finanzen.net/nachricht/...msmarkt-Sozialimmobilien-2002860
€uro am Sonntag
PFLEGEHEIME
Wachstumsmarkt Sozialimmobilien
Deutschlands Bürger leben immer länger. Der Pflegemarkt wird daher deutlich wachsen. Axel Hölzer, der Vorsitzende der Geschäftsführung der Cura Kurkliniken, sieht für Privantanleger, institutionelle Investoren und Pflegeheimbetreiber gute Chancen.von Gastautor von Euro am Sonntag, Axel Hölzer
In Deutschland vollzieht sich ein bedeutender demografischer Wandel: Die Gruppe der über 85-Jährigen wird in den kommenden zehn Jahren um 35 Prozent wachsen. Mit der nachhaltigen Alterung der Bevölkerung steigt der Pflegebedarf. Schätzungen zufolge wird sich die Zahl der Menschen, die stationär versorgt werden müssen, von heute 793.000 auf 943.000 im Jahr 2020 erhöhen. Entsprechend wird der Pflegemarkt wachsen. Derzeit gibt es in Deutschland 11.600 Pflegeheime. Die Hälfte dieser Immobilien ist älter als 20 Jahre. Diese Häuser haben zu wenig Einzelzimmer und entsprechen nicht mehr dem aktuellen Standard. Bis zum Jahr 2020 müssen jährlich 190 Pflegeheime (19.000 Betten) — also insgesamt 171.000 Betten — gebaut werden.
Steigende Nachfrage nach
Seniorenresidenzen
Um den zukünftigen Bedarf zu decken, muss schon jetzt begonnen werden, die Anzahl der Pflegeheimplätze zu erhöhen. Bauten, Strukturen und Betreiber fallen schließlich nicht vom Himmel. Heute müssen Pflegeeinrichtungen neben dem Primat der Pflege auch dem Wunsch nach altersgerechtem Wohnen und selbst bestimmtem Leben Rechnung tragen. Gefragt sind Häuser mit Hotel- und Hospitality-Charakter, attraktivem Umfeld, öffentlichen Verkehrsanbindungen und Einkaufsmöglichkeiten.
Genau hier eröffnen sich Chancen für Privatanleger, Investoren, Immobilienfonds und Pflegeheimbetreiber, denn gut gemanagte Einrichtungen versprechen eine solide Rendite. Bislang wird dieser Markt stiefmütterlich behandelt, obwohl auf der Erlösseite sichere, staatlich garantierte Einnahmen durch Pflegekasse, Rentenversicherung und Sozialhilfe stehen.
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Attraktive Renditen sind möglich, wenn die Parameter stimmen. Bei langfristigen Finanzierungskosten für Fremdkapital von 3,75 Prozent und einem konservativ geschätzten Anteil von 50 Prozent Eigenmitteln an der Gesamtinvestition lässt sich bei gut gemanagten Pflegeheimen mit einer durchschnittlichen Belegung trotz regulierter Marktpreise eine Eigenkapitalrendite von 9,75 Prozent vor Steuern erzielen. Für ein solches Ergebnis müssen die Pflegesätze allerdings am oberen Ende des regionalen Preisgefüges angesiedelt sein. Dies ist dann der Fall, wenn ausgezeichnete Pflege- und Servicequalität nachweisbar sind — durch externe Zertifizierung, sehr gute Bewertung durch den medizinischen Dienst der Krankenversicherung (MDK) oder Spezialisierung.
Weiterhin muss die Steuerung der Kosten durch standardisierte und IT-basierte Prozesse anhand von Benchmarks jederzeit überprüfbar sein und die Immobilie fortlaufend in einem — der Preiskategorie entsprechenden — guten Zustand gehalten werden. Setzt ein Betreiber mit einer gewissen Betriebsgröße (15 Betriebe mit insgesamt etwa 1.500 Betten) diese Vorgaben um, stehen dem Finanzier circa 65 Prozent des operativen Betriebsergebnisses (Ebitda) zur Finanzierung eines langfristig stabilen Cashflows zur Verfügung. Aber: Das erfordert attraktive Angebote, denn Leerstand ist nicht nur aus betriebswirtschaftlicher Sicht teuer, sondern schreckt auch potenzielle Bewohner ab.
Ordentliche Renditen auch in
weniger attraktiven Regionen
Natürlich gibt es neben der stationären Pflege auch alternative Wohnformen für Senioren, doch Wohngemeinschaften oder ambulante Pflege können die professionelle stationäre Pflege nicht ersetzen. Derzeit wird knapp ein Drittel der Pflegebedürftigen vollstationär in Heimen versorgt — selbst wenn diese Quote sinken würde, wird der Bedarf durch die demografische Entwicklung weiter steigen. Hinzu kommt der überproportionale Anstieg der Zahl an Hochbetagten. Je höher der Pflegebedarf, desto wahrscheinlicher ist die Unterbringung in einem Seniorenheim. Und wer beim Umzug aus den eigenen vier Wänden nicht den Wohnort wechseln muss, ist gern bereit, dafür mehr Geld auszugeben.
Vor diesem Hintergrund wird deutlich, dass Sozialimmobilien — im Vergleich zu anderen Investitionsobjekten — sogar in Regionen, die sonst wenig oder keine Rendite versprechen, interessante Anlageperspektiven bieten. Wer die Sicherheit einer Immobilie mit besseren Renditen und langfristigeren Perspektiven als im Mietwohnungsmarkt oder bei Gewerbemieten verbinden will, sollte über eine Investition in Sozialimmobilien nachdenken.
zur Person:
Axel Hölzer, Vorsitzender der
Geschäftsführung der Cura Kurkliniken
Nach dem BWL-Studium in Berlin war Hölzer von 1988 bis 1995 in der Wirtschaftsprüfung und Unternehmensberatung bei Arthur Andersen tätig, bevor er im Mai 1995 als Finanzdirektor in die Marseille-Kliniken AG eintrat. 1999 wurde Hölzer in den Vorstand berufen. Im September 2002 übernahm er den Vorstandsvorsitz, den er bis März 2010 innehatte. Seit Juli 2012 ist Axel Hölzer Vorsitzender der Geschäftsführung der Cura Kurkliniken, Seniorenwohn- und Pflegeheime GmbH mit Sitz in Berlin, die auch Mehrheitsaktionärin der börsennotierten Maternus-Kliniken AG ist. |
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