Der gewerbliche Immobiliensektor - Vorsicht bei Bank-Aktien!
von David Fessler (US-Korrespondent)
Der gewerbliche Immobiliensektor - Vorsicht bei Bank-Aktien!
Liebe Leser,
im gewerblichen Immobiliensektor bahnt sich ein gewaltiger Sturm an, der leise und unbemerkt immer näher kommt. Ein Sturm, der einigen der größten Banken wie Goldman Sachs, Bank of America, Morgan Stanley und den meisten der anderen "großen Jungs" aus den Nachrichten des letzten Jahres den Todesstoß versetzen könnte.
Aber Sie würden das nicht erfahren, indem Sie nur auf die Überschriften in den Massenmedien schauen ...
Letzte Woche verkündete Goldman Sachs eine enorme Aufwärts-Überraschung bei den Gewinnen, eine Aktienemission in Höhe von5 Milliarden US-$ (5 billions) und die Absicht, die TARP-Darlehen so bald wie möglich zurückzuzahlen.
Der durchschnittliche Kapitalanleger könnte das als ein Zeichen ansehen, dass die Dinge sich im Kreditgeschäft normalisieren, und versucht sein, damit zu beginnen, Geld zurück in die Bank-Aktien zu schaufeln.
Ich möchte vorschlagen, dass Sie eine Weile damit warten. „Ein Dummkopf und sein Geld werden bald geteilt", wie der alte Ausspruch lautet.
Anders ausgedrückt: Wenn Sie meinen, dass eine einmonatige Markterholung an der Aktienbörse beginnen kann, eine Finanzkrise auszulöschen, die nun für den meisten Teil der letzten zwei Jahre angedauert hat, dann habe ich etwas "wunderbares Sumpfland in Florida für Sie" (amerikanische Redeweise, basierend auf Immobilien-Betrug in den 60er-Jahren).
Unlängst bekamen Kapitalanleger einen Geschmack davon, was vor ihnen liegt, als General Growth Properties den Bankrott verkündete: Die größte Pleite im Immobiliensektor der gesamten US Geschichte! Die Auswirkungen hiervon werden sich auf dem kommerziellen Immobilienmarkt weiter fortsetzen und auf vielen Märkten Wellenschlagen und das ist auch der Grund, weshalb wir uns das genauer ansehen müssen...
Kommerzielle Immobilien: Trauriger Stand der Dinge & schlechte Aussichten
Es ist keine Überraschung, dass der Markt für kommerzielle Büroflächen zu einem abrupten Stillstand gekommen ist. Im vergangenen Jahr gingen Gewerbe-Immobilien-Verkäufe über die Klippe, um 73% abstürzend gemäß der Daten von 'Real Capital Analytics'.
Aber die Lage ist dabei noch schlechter zu werden ... viel, viel schlechter.
Am Ende des vergangenen Jahres betrug die Leerstand-Rate für kommerzielle Bürogebäude 14,5%. In diesem Jahr erwartet man, dass16,7% erreicht werden, weil immer mehr Gesellschaften und Personen Konkurs anmelden. Diese Kettenreaktion hat zu einer Explosion des Leerstandes von Gewerbe-Immobilien geführt.
Laut Mark Scott - Senior Vice President von NorthMarq Capital LLC, einer Gewerbe-Immobilienmakler- und -Verwaltungsgesellschaft in New Jersey - könnte 2009 ein Rekordjahr für den gewerblichen Leerstand sein:
„Im Büroflächen-Markt fangen wir an, Zeichen für riesengroße Stellenkürzungen zu sehen, und weil die Leute nicht so viele Waren kaufen, werden nicht so viele Waren versandt, so haben wir [jetzt] die Belastung für den Industriemarkt."
Nämlich allein im März griffen sich die Banken 464 Gewerbe-Immobilien im Wert von 7 Milliarden (billions) US-$, fast das Dreifache dessen, was im Dezember gepfändet wurde. Und das lässt die Banken Millionen von Quadratfuß an Fläche halten, die jede Minute im Wert fällt.
Ein Teil des Problems ist sicher die fehlende Nachfrage, aber ein Teil des Grunds für die zunehmende Ausfallrate von gewerblichen Krediten ist die Art und Weise, wie siezu Anfang strukturiert wurden. Viele von ihnen wurden auf einer Zahlungsstruktur gegründet, die Steigerungen bei zukünftigen Mietraten und Einnahmen beinhaltete.
Und als ob explodierende Bürovakanzen und Hypothekenausfälle nicht schlecht genug wären, ist jetzt ein weiterer Problembereich des Gewerbe-Immobilienmarkt dabei aufzutauchen: Gewerbliches Immobilieneigentum.
Gewerbliches Immobilieneigentum - Noch mehr gefährlicher Sprengstoff!
Soweit es um gewerbliches Immobilieneigentum geht, bestehen zwei Drittel des verfügbaren Raums aus Lagern und Verteilzentren. Torto Wheaton Research - die Wirtschaftsforschungsabteilung von CB Richard Ellis - sagt voraus, dass der leerstehende Raum auf 12,6 % in 2009 (von 11,4 % in 2008) steigen wird.
Aber gemäß dem Direktor von NAI Mertz Corporate Service, Stephen L. Blau, zeigt der gewerbliche Markt keinerlei Zeichen einer Stabilisierung. In der Tat sagt er, dass wir eben erst den Anfang dessen sehen, was er als eine riesige Welle von gewerblichen Hypothekenausfallerklärungen erwartet.
Und Jeffrey DeBoer, Präsident des Real Estate Roundtable, stimmt zu, „das ist ein schlingerndes Problem, das nur dabei ist, schlechter zu werden." In diesem Jahr schätzt DeBoer, dass Gewerbe-Immobilienhypotheken im Wert von400 Milliarden US-$ fälligund zahlbar werden.
Strengere Kreditvertrag-Standards in Verbindung mit fallenden Vermögenswerten werden es für einige Eigentümer eigentlich unmöglich machen umzuschulden, was eine Kette von Ereignissen bildet, die gewöhnlich in Bankrott und Ausfallerklärung gipfelt.
Gewerblicher und industrieller Kreditausfall stellen ein Risiko dar, über das bisher wenige Kommentatoren gesprochen haben, und von dem noch weniger Anleger wissen, wie damit umzugehen ist. Die Einflüsse dieses "Fallouts" fangen erst an erkannt zu werden, und die Situation ist nur dabei noch schlechter zu werden.
Seien Sie vorsichtig! Hiermit ist nicht zu spaßen... |
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