ADO Properties S.A.

Ado ist die letzten Jahre stark gewachsen. Die finanziellen Spielräume mit LTV von 40% sind nun aber enger. Das neue Board diskutiert laut kürzlichem Conference Call (22.5.2019) derzeit alle Optionen! Ado würde auch ohne größere Zukäufe einfach aufgrund weiterer Mietsteigerungen wachsen. An Potenzial fehlt trotz Regulatorik nicht. Die Ist Miete beträgt im Schnitt 6,8 EUR/m2, bei Neuvermietung werden im Schnitt 10 EUR/m2 erzielt (Q1 Bericht 2019). Der Berliner Markt ist unverändert angespannt und eher günstig. Da beabsichtig nun auch Share Deals erschwert werden sollen, könnte eine Vonovia oder Konkurrent Deutsche Wohnen die Gelegenheit noch schnell nutzen und in Absprache mit der Ado Group (Mehrheitsaktionär) zugreifen. Bei einem NAV von 55,37 Euro (Q1 Bericht 2019) im Vergleich zum Aktienkurs von rund 49 Euro (Stand 23.5.19) ist die Gelegenheit für Übernehmer derzeit günstig.  

Hallo,
Bei Ado springt der Vorstand von Bord und das Unternehmen erklärt nichts. Anfragen werden nicht beantwortet (zumindest meine).
Was sind die Gründe?  

noch in den Knochen. Durch die hohe Nachfrage in Berlin war ADO ein selbstläufer. Nun muss der Vorstand beweisen auch in ungemütlichen Zeiten gute Zahlen zu liefern. Das traut er sich wohl nicht mehr zu.  

... ganz gewaltig, dass das Unternehmen sich nicht äußert. Ich habe vorsichtshalber alle Ado Aktien verkauft.  

Die operativen Zahlen sind ja veröffentlicht:
https://www.ado.properties/websites/ado/German/...ic-information.html

FFO1 '18: 1,63 EUR pro Aktie
AFFO '18:  1,22 EUR pro Aktie
Gewinn pro Aktie (geschätzt): ca. 8,77 pro Aktie

Wenn ADO aus irgendwelchen Gründen den Immowert nicht hochschreiben kann, gibt es eine entsprechende Delle. Da die entsprechende Person der Linkspartei Erfolge vorweisen muss, ist eine solche Delle nicht mehr ausgeschlossen. Das war in 2015 und 2016 noch anders.

Immerhin kann man die Dividende aus dem laufenden Geschäft bezahlen und muss keine Kapitalerhöhung dafür durchführen.
Ich hatte es aber auch nicht ganz am Schirm, sonst hätte ich mich 2017 oder 2018 schon verabschiedet. Das politische Risiko ist vorhanden, da sich die Linke profilieren muss und dies das Hauptthema ist.  

Die Fundamentaldaten sind im Vergleich zu DW und Vonovia  doch weit aus besser. Heute war Ex-Dividende und damit  war der Kursrutsch nicht so schlimm. Den Kursverlauf sollte man vororerst  von der Seitenlinie beobachten. Die Aufregung wird sich in den nächsten Wochen legen. Die Deckelung der Mieten für 5 Jahre wird eine harte Nuss  für den  rot rot grünen Verein werden. Das wird ohne Klagen nicht durchsetzbar sein. Mir sind die Bahntickets ebenfalls zu teuer die sollten Sie dann auch deckeln, denn schließlich  muss man  nicht nur in der Stadt wohnen, sondern auch zum Arbeitsplatz kommen. Solche wünsche kann man dann auf alle beliebigen Bereiche  ausdehnen. Das nennt sich dann Planwirtschaft und funktioniert nur bei den Linken in den Köpfen. Die SPD und die Grünen nicken diesen Unsinn mit ab. Schließlich braucht die SPD mal wieder neue Stimmen um nicht unter die 5% Hürde zu rutschen.  

Welche Fundamentaldaten meinst du? - Den KGV wegen den Zuschreibungen? (Der Punkt von IFRS welcher gerne kritisiert wird?). Fundamental auf die schnelle verglichen, ist der FFO1-Faktor bei Ado im Vergleich zu Vonovia höher.

ADO:
- FFO1: 1,63 p.Aktie bei 36,22 EUR => Faktor: 22,2
Vonovia:
- FFO1: 1,96 p.Aktie bei 42,50 EUR => Faktor: 21,7

[quote]Die SPD und die Grünen nicken diesen Unsinn mit ab. [/quote]Die zuständige Ministerin ist eine Linke und die Linkspartei steht unter Druck erstmalig Erfolge zu liefern.  

Die Ek Rendite gefällt mir bei Ado mit 17,99 besser. Sie sollte über 12% liegen. Vnovia 11,53
Der Verschuldungsgrad bei Ado 93,9% sollte nicht über 100% liegen. Vonovia 151,16
KGV sollte Kleiner 10 sein ist bei beiden erfüllt
KBV kleiner 1 Ado 0,93 VOnovia 1,09 leicht darüber.
Buchwert Ado 48,73 Vonovia 37,96
Cash flow/Aktie Ado 2,35 Vonovia 2,19
Working Capital Ado 29,40 Mio Vonovia -2.340 Mio
Das sind so meine wichtisten kriterien neben dem FFO1  

 

Danke für deine Aufstellung. So lässt sich das für jeden Leser besser einordnen.
Ich will fairerweise noch den EPRA NAV erwähnen, welcher bei ADO höher ist. Hier ist man klar besser als Vonovia aufgestellt. Insofern waren die Kurse in der Vergangenheit auch nicht unberechtigt.

Das Problem ist, wo die Reise hingeht. Meiner Meinung nach hilft hier nur eine Szenarioanalyse mit subjektiver Gewichtung der Eintrittswahrscheinlichkeit:

Folgende Szenarien sind bspw. möglich (von schlecht nach gut). Möglichkeiten dazwischen gibt es auch, ich will hier aber nur ein paar grobe Szenarien nennen:
1) Mietendeckel tritt ein und ADO sieht sich auch mit Mietminderungen konfrontiert, da man die bisherigen Wohnung nicht ausreichend saniert hat [Mietminderung vgl. Aussage aus dem Ministerium]. Somit sinken die Mieteinnahmen. Zuschreibungen sind fraglich, evtl. sich auch Abschreibungen notwendig. Alternativ wird CAPEX höher. Für eine Erhöhung nach 5 Jahren gilt die Mietpreisbremse.
2) Mietendeckel tritt ein wie geplant. Die Mieten werden festgeschrieben. Zuschreibungen finden nur noch in geringer Höhe statt. Für eine Erhöhung nach 5 Jahren gilt die Mietpreisbremse.
3) Mietendeckel tritt ein, wird aber rechtlich angegriffen. Er wird letztlich grundsätzlich bestätigt, aber gilt nur für Bestandsmieter und die Miete darf zumindest angemessen (z.B. Inflation) erhöht werden. Während der juristischen Klärung herrscht lange Unsicherheit.
4) Mietendeckel tritt ein, wird aber rechtlich angegriffen. Er wird letztlich nicht bestätigt. Während der juristischen Klärung herrscht lange Unsicherheit.
5) Mietendeckel tritt ein und wird sofort rechtlich außer Vollzug gesetzt bis zur endgültigen Klärung. Während der juristischen Klärung herrscht lange Unsicherheit, aber man kann erstmal weiterwirtschaften wie bisher.
6) Kein Mietendeckel. Keine Auswirkung.

Die UBS schreibt ja auch, dass jetzt erstmal rechtliche Unsicherheit herrscht. Das ist hier halt das Problem.
Tritt Szenario 4-6 ist das aus meiner Sicht mittelfristig (d.h. hier 3 Jahre) ein klarer Kauf. Szenario 1-2 kein Kauf. Bei Szenario 3 (welches aus meiner Sicht vorstellbar wäre) bin ich mir aktuell nicht sicher, wie ich das Unternehmen bewerten soll - man hat ja relativ viele Bestandsmieter.  

Die Unsicherheit stellt hier einerseits ein Problem dar aber andererseits auch eine Chance, die Aktie günstig zu erwerben. Die politischen Ansichten können sich manchmal schnell ändern, wenn man feststellt,dass durch die Deckelung der Mieten weniger Wohnraum  in Berlin geschaffen wird. Häufig wird auch die Instandhaltung zurückgefahren um noch eine vernünftige Rendite zu erwirtschaften. Viele Mieter glauben immer noch, das die Vermieter sich eine goldene Nase verdienen. Sie selbst schaffen sich kein Eigentum an wo man doch so viel daran verdient. Das Gejammer die Mieten sind zu hoch hört man schon seit 50 Jahren. Es gibt in Randlagen von Städten und Gemeinden  genügend preiswerter Wohnraum. Man darf eben nicht so bequem sein nur vom Haus aus über die Straße zu laufen um seinen Arbeitplatz, den Bäcker, Arzt, Dicounter usw. zu erreichen. Wer Zentral Wohnen möchte, weiß das dort Grund und Boden teuer ist . Das schlägt sich auf die Baukosten nieder und damit auf die Mieten. Wir Anleger investieren unser Geld nur in Unternehmen, die auch vernünftige Renditen erwirtschaften. Ist das nicht der Fall fehlt das Geld für Investitionen. Hier muss man vorerst abwarten bis sich im Kurs ein verlässlicher Boden bildet in Abhängigkeit der politischen Debatte über die Mietpreisbremse.  

durch die evtl. Kommende Mietpreisbremse  nicht fallen wird. Somit wird die Bewertung der Immos darunter nicht leiden. Die Nachfrage bleibt in Ballungszentren weiterhin hoch.  

mögliche Zeug ins Haus bringen lässt, zeigt doch die Bequemlichkeit vieler Bürger. Diese Bequemlichkeit  soll außerdem auch noch wenig Kosten wie die Mieten.  

Man muss ein wenig Geduld an der Börse haben und nicht gleich in Panik verfallen. Die Aktie hat gute Fundamentaldaten.  

Vorab: Für Kursempfehlungen verweise ich an meine Szenarioanalyse oben.

Wie Spiegel Online passend darstellt, gibt es nun '(Berlin) Insider(s)' und '(Berlin) Outsider(s)' [1]. Der Begriff passt perfekt ;-).
Der Politik können die Outsiders  jedoch als Stadtstaat egal sein, da die Stadt Berlin so gut wie kein Bauland mehr ausweisen kann. Als Beispiel für einen fehlgeschlagenen Versuch sei an Tempelhof erinnert. Entsprechend sind die Outsiders, die von dieser Maßnahme sehr stark negativ konjugiert werden, keine Wähler. Relevant ist nur der Fokus auf die Insider. Und hier steht man eben unter Druck, da die Linke erstmalig die relevante Ministerin stellt.

Man darf davon ausgehen, dass die Linke mit 100% der Forderungen ins Spiel geht, da es so gut wie nichts zu verlieren gibt. Zugestädnisse kann man entsprechend in der Fachsitzung machen oder um dem Gericht einen "Spielraum" zu geben.

Vernünftige Stadtentwicklungen gibt es u.a. in Singapur und in Wien. In Wien wird das Umland erschlossen, was in Berlin nicht möglich ist. In Singapur erhalten die Einwohner die Möglichkeit von Förderungen (Warteliste 10 Jahre), aber auch hier wird es platzmäßig schwierig. Wir werden sehen wohin die Reise geht. Vielleicht gibt es irgendwann eine nach Punkten gewichtete Warteliste für Berlin, für Menschen die dort arbeiten und vorher muss man halt in Brandenburg leben. Willkommen bei der Linken.


[1] https://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/...echt-ist-a-1283622.html  

Link zum Gutachten des Wissenschaftlichen Dienstes (WD). Hier sind die zwei Seiten (Mietendeckel zulässig ja/nein) kurz dargestellt:
https://www.bundestag.de/resource/blob/592066/...-029-19-pdf-data.pdf
Hierzu sei angemerkt, dass die Ministerin im März 2019 noch kritisch einem Mietendeckel gegenüberstand, da rechtlich schwierig. Da Sie die Meinung geändert hat, scheinen andere Personen die Schlussfolgerung des WD nicht zu teilen.

Zur Zulässigkeit des Mietendeckel selbst, hilft ein Blick in die Vergangenheit:
https://www.berliner-mieterverein.de/magazin/...is-zurueck-041923.htm  

Kann mir jemand sagen warum ein so hoher Abschlag auf die Aktie zum EPRA NAV besteht?
Wenn ich das richtig verstehen, ist der EPRA NAV doch letztlich das bereinigte Vermögen des Unternehmens. Bei dieser Aktie kauft man doch im Grunde Immobilien im Wert von 62,60€ pro Aktie für einen aktuellen Kurs um die 38€.
Sehe ich da was falsch oder wo sind die Risken die für einen solchen Aktienkurs sorgen?
 

bin nun mit mini posi dabei
 

5k@38,00

durch den verkauf  sehe ich ado nun eher mit updside

berlin wird sicher noch mehr von Ado kaufen wenn was angeboten wird
 

ADO:
- FFO1: 1,63 p.Aktie bei 38,00 EUR => Faktor: 23,3
Vonovia:
- FFO1: 1,96 p.Aktie bei 46,20 EUR => Faktor: 23,57


ähnlich :)
 

Hurra eine Betonrally ist angesagt! und die wird uns nicht nur hier noch weit nach oben tragen!

zu deiner Frage:
Kurse unter NAV gibt es viele am deutschen Index, Gründe dafür gibt es unterschiedliche, quer durch alle Branchen.
Bei Bankaktien wie z.B. DB/ CB liegen die NAV so bei 25 Euro je Aktie, die verbrennen aber Geld (der Markt antizipiert das) und deshalb sind die Kurse niedriger, immer wenn sie Verluste machen sinkt der NAV am Jahresende, bei Gewinnen steigts., Salzgitter auch ein schönes Beispiel 55 Euro Nav  und Kurse um die 15, ThyssenKrupp auch spannend, die Aufzugsparte bringt wahrscheinlich das doppelte des Börsenkurses...

Bei Immobilien sehe ich das etwas anders. Grob formuliert, die NAV´s (als zu zuletzt bekannter ! Spiegel der Immopreise) steigen zur Zeit schneller als die Kurse der Geselslchaften.
Sehr gut zu sehen an dem Deal heute:
NAV ADO vor der Transaktion +- 48 Euro, nach der Transaktion +- 63 Euro!
Immobilen werden ja auch nicht so häufig gehandelt wie etwa Aktien, dieses Paket hier hatte zuletzt eine Bewertung von ca. 400 Mio. vor 4 Jahren! (damaliger Kaufpreis ADO + Entwicklungskosten). Die NAV Steigerung ist der Gewinn...

Berlin hatte zudem zuletzt einen Mietpreisdeckel diskutiert, der die Kurse viele Unternehmen nach unten geworfen hatte, denn dieser Deckel hat wesentlichen Einfluss auf den FFO (Funds From Operations = Mieteinnahmen nach Kosten). Die bilden nämlich bisher bei konventioneller Investoren-Betrachtung die Basis für die Ertragslage und die Dividenden je Aktie.

Zusammengefasst:
Viele Immogesellschaften finden kaum noch günstige Immobilien, da scheint es sogar verlockender lieber gleich den völlig unterbewerteten Wettbewerber oder zumindest Teile davon zu schlucken. Das hat die Stadt Berlin ja auch nicht anders gemacht.
Aktuelle Beispiele sind
TLG / AT
ADLER / ADO
TTL/ DIC
DIC / GEC etc etc.

Ich bin positiv gestimmt dass der gesamte Markt die Immos zukünftig näher am NAV bewerten wird!
Und es werden noch einige Übernahmen im Sektor kommen. Meine Meinung.

Am Schluss noch ein kleiner Exkurs:
Die krasseste NAV Differenz findet man übrigens bei der Schweizer Nationalbank (SNB), dort beträgt der Kurs der Aktie ca. 6000 Euro und der NAV ca. 500.000 Euro je Aktie!

so Long smartdrago




 

haben doch sehr gutverkauft warum regaiert der kurs nicht

gerade mit dem Verkauf wird doch NAV in Euro getauscht 1:1

eventuell macht ADO einen Aktienrückkauf die müssen ja nun massig cash haben

netto 500mios
 

welchen preis hat adler denn bezahlt?  

entweder die kaufen was billiges in Berlin was aber schwer sein werden dürfte oder   10% Aktienrückkauf

€63  NAV pro forma wenn es denn so stimmt wäre eine gewaltiger abschlag zum Kurs

sehr komisch
 

adler hat 33% von Ado zu €51,50 gekauft

warum wird adler damit nun gefeiert und die ado selber kann man zum discount von €37 kaufen

macht für mich alles wenig sinn

hoffe das Ado einen Aktienrückkauf macht mit dem Geld

werde mir das nochmal am wochenende ansehen aber wenn adler 51 zahlt  dann werde ich eventuell auf 10k aufstocken mal sehen