Super Zusammenfassung... danke an ihn..
#353 von germanz 25.10.07 09:48:05 Beitrag Nr.: 32.143.388
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Hi, den Kursverlauf mit Logik erklären? Das kann doch nicht ernst gemeint sein bei diesem irrationalem Kurseinbruch?
Aber im Ernst, wie schaut die fundamentale, wie die technische Situation aus?
Colonia und der CEO Stephan Rind galten bis vor einigen Monaten neben wenigen anderen Werten insbesondere aus der Solarbranche zum den größten Erfolgsstories der letzten Jahre an deutschlands Börsen.
Nachdem der Nettogewinn in 2006 gegenüber 2005 um ein mehrfaches auf 31,1 Mio gesteigert wurde, erzielte Colonia im 1.Hj 2007 47,3 Mio. Aufgrund des negativen Kursverlaufs stellen sich jedoch immer mehr Kritiker die Frage, ob es sich hier nicht nur um ein gut inszeniertes Strohfeuer handelt.
Das Unternehmen hat gerade die eigenen in Q2 erhöhten Gewinnprognosen bestätigt und noch zusätzlich mit einem mindestens 62 Mio. - 65 Mio. versehen. In einer Studie von dieser Woche erwartet die Unicredit/HVB 66,9 Mio. für dieses Jahr, 78,1 Mio. in 2008 und 91,6 Mio. in 2009, also mehr als 3,00 Euro/Aktie mit steigender Tendenz und einem aktuellen KGV von 7. Angesichts der leicht reduzierten Prognosen und der gefallenen Kurse der peer group wurde das Kursziel auf EURO 35,- taxiert.
Unicredit kommt in ihrer Studie zum Ergebnis, dass der NAV PS in 2008 bei 26,72 Euro liegen wird. Hinzu kommen nochmals Bewertungsspielräume bei der inzwischen auf 75% aufgestockten Beteiligung an der Resolution, wodurch sich ein Gesamtwert von über 30 Euro errechnen dürfte.
Bemerkenswert ist, dass es der Gesellschaft gelingt die wiederkehrenden Erträge aus Vermietung und Asset Management mittels langfristiger Verträge ebenfalls nachhaltig zu steigern. Das Nettoergebnis aus diesen beiden Bereichen lag im 1.HJ bereits bei 24,3 Mio.
Heute wurde bekannt gegeben, dass das NOI Nettobewirtschaftungsergebnis inkl. laufender Instandhaltung (vergleichbar mit dem EBIT) der knapp 20.000 Wohnungen in den Jahren bis 2012 ohne Bestandsveränderungen um 20,5% - 37,5% auf 52,5 Mio. - 59,9 Mio. gesteigert werden wird.
Wenn man zur Kenntnis nimmt, dass es der 75% Tochter Resolution gelungen ist die Leerstände der beiden Berliner Objekte mit zusammen rund 4.500 Wohnungen innerhalb eines Jahres von 22,4% auf 11,8% bzw. von 9,1% auf 4,4% zu reduzieren, dürfte man an obigen Planzahlen keine Zweifel haben. Alleine bei diesen beiden Objekten wurde im Durchschnitt an jedem Kalendertag eine Wohnung neu vermietet und wurde somit die bereits hohe Mietrendite des Wohnungsportfolios von 8,61% (Bekanntgabe in der HV dieses Jahr) weiter erhöht.
Im Gegensatz zu den meisten ausländischen Gesellschaften hat die Colonia für die nächsten knapp 5 Jahre ihre Hypothekenzinsen festgeschrieben zu den Traumkonditionen von 4,1% p.a. inkl. der ausgegebenen Anleihe, sodass ev. Zinssteigerungen obige Rechnungen nicht negativ beeinflussen können.
Der Anteil der Bewirtschaftungskosten wird auf 19,6% - 17,6% reduziert werden. Jeder Wert unter 20% gilt in der Branche als hervorragend und unterstreicht wiederum die Leistungsfähigkeit der Resolution Tochter.
Bei der Resolution konnte in weniger als 1,5 Jahren das gemanagte Volumen von 700 Mio auf 2,7 Mrd. nahezu vervierfacht werden. Das Ziel dieses Volumen bis Ende 2008 auf 4 Mrd. zu steigern klingt demnach nicht einmal extrem ambitioniert.
In der letzten HV wurde eine Dividende für 2007 angedacht. Alleine aus den beiden Geschäftfeldern Vermietung uns Asset Management, also den wiederkehrenden langfristig gesicherten Einnahmen wäre es ohne weitere Zukäufe problemlos möglich eine Dividende von anfänglich bereits über einem Euro zu zahlen. Ich gehe davon aus, dass dies in der kommenden HV auch so beschlossen wird.
Die bisher veröffentlichten Geschäftergebnisse wurden ohne die 179 Mio. Euro erzielt, die der Gesellschaft aus der Kapitalerhöhung gegen Ende des 1. Hj 2007 zugeflossen sind. Diejenigen Aktionäre, die den hohen Bezugsrechtshandel zum Zukauf genutzt haben, mussten nicht nur die 28,50 Euro pro Aktie, sondern insgesamt über 30 Euro pro Aktie für die jungen Aktien insgesamt zahlen.
Die Suprimekrise hat zwar dazu geführt, das die Refinanzierungskosten geringfügig gestiegen sind und der Eigenkapitalanteil etwas angestiegen ist, dafür ist im Gegenzug der Wettbewerb und attraktive Kaufgelegenheiten zurückgegangen, was die leicht negativen Auswirkungen auf der Finanzierungsseite mehr als ausgleicht.
Von negativen Entwicklungen in den USA, aber auch beispielsweise den teuren Märkten in London und Spanien, ist der moderat bewertete Immobilienmarkt in Deutschland nicht nennenswert betroffen.
Umso mehr jedoch beeinflusst die negative Stimmung an diesen Märkten die Anlageentscheidung in Immobilienaktien, auch bei den Gesellschaften, die operativ nicht davon betroffen sind.
Hinzu kommt, dass einige internationale Großbanken ihre erst aufgebauten Immobilienabteilungen mit bis zu 1000 Mitarbeitern wieder aufgelöst haben und beispielsweise vergangene Woche ein Immobilienfond in der Schweiz aufgelöst wurde. Hierdurch wurden 140.000 Colonia und 180.000 Vivacon über den Markt verkauft. Darüber hinaus kommen noch erhebliche Verkäufe, die im Vorfeld der Fondauflegung erfolgt sind und Leerverkäufe. Die Zinssätze für die Wertpapierleihe für Colonia sind mittlerweile auf 14% gestiegen, was dazu führen dürfte, dass die ausgeliehenen ca. 200.000 Aktien nicht allzu lange offen bleiben.
Gerade zum falschen Zeitpunkt mussten dann auch noch von den Vorständen ihre Aktien teilweise über den Markt verkauft werden, was viele Marktteilnehmer als mangelndes Vertrauen des Managements in die eigene Gesellschaft interpretiert haben. Trotz der angeblich beabsichtigten Förderung der Aktienkultur leistet sich Deutschland eine außerordentliche Besteuerung der Aktien, die die Vorstände von der Gesellschaft vertragsgemäß erhalten haben. Als Berechnungsgrundlage gilt der Kurs zum Zeitpunkt der Einbuchung der Aktien auf den Depots der Vorstände von hier über 28 Euro. Innerhalb von nur einem Monat müssen nun die Vorstände, unabhängig von einem Verkauf der Aktien, die Steuer an das Finanzamt abführen. Besteuert wird der Buchgewinn. Da eine Finanzierung durch die Vorstände sehr schwer bzw. kaum möglich ist, bleibt ihnen keine andere Wahl, als entsprechen Aktien zu veräußern um die Steuerschulden zu begleichen.
Ich bin davon überzeugt, dass es nicht mehr lange dauern wird, bis erkannt wird, das die Kurseinbrüche keinen fundamentalen Hintergrund haben. Vielleicht bringt ja bereits am Ende dieser Woche der 7. Fachkongress der Initiative Immobilien-Aktie in Frankfurt oder die Veröffentlichung der Q3 Zahlen Mitte November einen Umschwung nicht nur bei Colonia sondern auch bei Vivacon, die inzwischen ähnlich günstig sind.
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