https://www.konii.de/news/...-buromarkt-deutschland-2014-201403129333
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Es ist ein gepflegtes Vorurteil, dass Analysten und Researcher in Zeiten boomender Märkte „eigentlich eine ruhige Zeit erleben“. Mag sein, dass es wenig Herausforderung gibt, wenn die Sentiments von Höchststand zu Höchststand jagen – so auch dieser Tage wieder. Immobiliendeutschland strotzt vor Kraft und internationaler Attraktivität. Immer vorne und das in Folge: wer will das nicht? Die Motivlage ist dabei klar artikuliert: sicher, stabil oder einfacher formuliert: kein Risiko – auch die sog. Alternativanlage am Kapitalmarkt ist nicht wirklich eine. Erinnern wir uns: Der Standort, der während der letzten Hausse zwischen 2005 und 2008 wegen seiner nur geringen Mietwachstumsperspektiven und geringen Volatilität der Mieten und Renditen als ‚dröge‘ und langweilig verschrien war, erhält heute Attribute zugesprochen wie ‚hip‘, ‚sexy‘ und ‚irgendwie nicht mehr so verbohrt wie früher‘ – Zitate der letzten vier Wochen.
Doch so einfach ist es indes nicht; des Analysten Pflicht ist es eben auch, auf die Zeit des Sonnenuntergangs hinzuweisen und strategische Hilfestellung zu leisten. Ein bisschen Kassandra schadet nie in diesem Zeitfenster. In der hohen Attraktivität spiegelt sich auch eine gehörige Portion „wirtschaftliche Unattraktivität“ des restlichen Europas – noch immer – wider. Die überzogene Core-Fokussierung der meisten Anleger führt zum erbitterten Bieterwettstreit um die besten Immobilien. In Erinnerung gerufen werden sollten deshalb die Werttreiber bei Immobilien, Cash Flow- und Wertänderungsrendite. Wenn ein Element stetig steigt – hier die Wertänderungskomponente – und ein anderes seit Jahren – wohlwollend formuliert – stagniert, entwickelt sich eine Gemengelage, die sich lediglich durch eine andere Prämisse erklären lässt. Risikoangst schlägt Performanceattribut dieser Tage. Im konfektionierten Core-Geschäft an den Big7-Städten lässt sich kaum noch Geld verdienen. Eher schon mit dem Exit – eine fantastische Zeit für alle, die sich von so genannten Core-Immobilien trennen wollen. Es ist daher aktuell exakt das Zeitfenster für eine Strategieanpassung in Immobilienunternehmen. Warum also nicht auch wieder in Deutschlands Regionalzentren investieren? Nicht selten weisen diese ähnliche solide Fundamentaldaten bezüglich ihrer Wirtschaft und Bevölkerungsentwicklung auf wie die Big7, sind aber dennoch den zumeist internationalen Anlegern eher verdächtig. Standardfrage: Wie gestaltet sich der Exit beim Marktabschwung aufgrund der kleinteiligen Größenverhältnisse? Antwort des Analysten: Schau Dir vorher das Renditegefüge und vor allem den Spread zwischen A Frankfurt und z. B. B Freiburg oder Oldenburg an. Ist dort die Differenz für das jeweils beste Gebäude 150-220 Basispunkte? Dann sehen wir die Investmentwelt aktuell als noch in Ordnung an.
Der neue IVG Research LAB 03/2014 „Büromarkt Deutschland 2014“, welcher auch unser IVG Büromarkt-Scoring umfasst, verschafft Ihnen den Überblick über die aktuelle Lage am deutschen Büro- und Investmentmarkt. Vor allem der Blick auf das Büromarkt-Scoring zeigt dem etwas risikogeneigteren Investor, welche Standorte für ihn von Interesse sein sollten und wo das Preis-Leistungs-Verhältnis noch stimmt und welche Städte Potenziale bieten.
Weitere zentrale Erkenntnisse der Studie:
Insgesamt schwache Flächennachfrage in 2013: Rückgang der Vermietungsumsätze in den A-Städten und den westdeutschen Regionalzentren, leichter Anstieg in den ostdeutschen Regionalzentren. Umsatzverluste hauptsächlich in peripheren Lagen, stabile Vermietungsumsätze in den Stadtzentren.
Ost-West-Konvergenz: Reduktion der Leerstandsquote in den ostdeutschen Regionalzentren von 11,7% auf 10,5%, Stagnation bei 5,0% im Westen. A-Standorte: Signifikanter Leerstandabbau durch Umnutzung.
Steigende Spitzen- und Durchschnittsmieten in den A-Standorten, signifikante Mietanstiege auch in den ost- und westdeutschen Regionalzentren.
Prognose Vermietungsmarkt 2014: weiterhin rückläufiger Leerstand und leicht steigende Mieten durch Erholung der Nachfrage und moderate Flächenzuwächse.
IVG Büromarkt-Scoring der 74 Standorte: Hamburg zieht mit München gleichauf, gefolgt von Berlin und Stuttgart; Schlusslichter Cottbus, Schwerin, Gera und Siegen.
Starker Anstieg des Transaktionsvolumens um 25 % auf 31 Mrd. €. Räumlicher Umsatzschwerpunkt sind nach wie vor die A-Städte, Anteil der Core-Transaktionen nahezu unverändert bei 55 %. Equity Funds nutzen günstiges Klima am Investmentmarkt um Kasse zu machen. Rekordwert in 2014 erwartet.
Leichter Rückgang der Spitzenrenditen in den A-Städten sowie in den Regionalzentren in Ost und West. Renditeniveau fast auf dem Niveau des Boomjahres 2007. Deutliche Preisanstiege auch im Gesamtmarkt.
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