Eyemaxx Real Estate - Marktführer in Osteuropa

unten auszug aus seite 146 des geschäftsberichts (die €9,2mio wertzuschreibungen entfallen ausschließlich auf die noch unbebauten Logistik- und Fachmarktprokjekte in Serbien, s. seite 132) : 

 

das geschäftsmodell der Eyemaxx ist wegen der teueren anleihenfinanzierung (€4,747mio zinsaufwendungen 2014/2015 für anleihen im buchwert von €53,868mio)  nicht geeignet, daherhaft positive cash earnings zu generieren

eine kgv-bewertung geht daher ins leere 

eine substanzbewertung der aktie ergibt:
31.12.2015:
€28,3mio auf die aktionäre entfallendes eigenkapital ("buchwert")
3.509772mio aktien
= €8,06 je aktie
./. 10% abschlag für bewertungsrisiken (insbes. Serbien)
./. 10% konglomerats-abschlag
= €6,45 je aktie 

 

Kursverlauf bedeuten. Und welche KursZiele könnten möglich sein?

 

bei ca. 5,70 attackiert! Sollte das heute zum Schlusskurs Bestand haben, sehe ich hier bald 7 € !

meine Meinung!  

Soll zum teil ältere ablösen!
Manchmal habe ich hier so ein Schneeballgefühl!  

und andere machen das genauso, von daher sehe ich das erstmal nicht negativ  

... wenn z.B. Eyemaxx II fast 10% Rendite p.a. bringt?''
http://www.bondguide.de/topnews/...e-unternehmensanleihe-von-eyemaxx/

 

Deshalb ist die Börse nicht immer effizient.  

http://www.bondguide.de/notierte-mittelstandsanleihen/

	Platzierg	Volumen	Kupon	Rating	Kurs	Rendite p.a.
EYEMAXX R.EST.AG 11/16  WKN: A1K0FA	07.2011	13	7,50%	BBB-	98,50	11,16	VEM Aktienbank, ICF Bank
EYEMAXX REAL ESTATE AG 17  WKN: A1MLWH	04.2012	12	7,75%	BBB-	97,00	9,60	VEM Aktienbank
EYEMAXX REAL ESTATE AG 19  WKN: A1TM2T	03.2013	11	7,88%	BB-	85,05	13,81	VEM Aktienbank
EYEMAXX REAL ESTATE AG 20  WKN: A12T37	09.2014	19	8,00%	BB-	80,60	14,50	ICF Bank

 

Warum die neue Anleihe nehmen?
Evtl. weil die neue Anleihe besser besichert ist und ein besseres Rating hat?

Die neue Anleihe (BBB) ist Risikoklasse 1
Die alten Anleihen (BBB-) sind Risikoklasse 2

Wobei natürlich die PD der beiden Risikoklassen 0,3% vs. 0,7% den Unterschied nicht wett machen.

Finde 7% immer noch sehr hoch bezahlt vor dem Hintergrund der heutigen EZB Entscheidung.
 

Die erneute Zinssenkung der EZB dürfte Eyemaxx gerade recht kommen. Das macht deren Anleihe noch einen Tick interessanter.  

Hochpreisgen Anleihen begeben werden, wenn der Bankenzins so niedrig ist?
 

Würde gern in EYEMAXX investieren, weiß nur noch nicht ob Anleihe oder Aktie.

Tendeziell denke ich eher an eine der älteren Anleihen - eine zweistellige Rendite kann sich schon sehen lassen bei überschaubaren Risiko.  

Die Frage kann dir keiner hier beantworten. Das musst du leider selbst.

Anleihe: Da weißt du heute schon wieviel du am Ende bekommst. Das sind sichere (sofern Eyemaxx nicht Pleite geht) Einnahmen.

Aktie: Die dümpelt schon lange vor sich hin. Das KGV wird von Jahr zu Jahr niedriger. Glaubst du daran, dass das KGV endlich mal in Richtung 10 geht, dann wäre die Aktie die deutlich bessere Entscheidung.  

http://www.finanznachrichten.de/...-ueber-20-mio-euro-deutsch-016.htm  

Damit dürften die Anleihen wieder etwas sicherer geworden sein. Wie auch an deren "Kursen" ersichtlich.  

http://www.ariva.de/news/...he-2016-2021-mehr-als-15-Mio-Euro-5687562

Nur 15 Mio. anstatt der erhofften 30 Mio. eingenommen. Und das trotz der 7% Verzinsung. Und das trotz der Niedrigstzinsen am Markt.

Enttäuschend.  

Finde die lediglich halbe Platzierung keineswegs überraschend. Schlieslich rentieren vergleichbare Anleihen von Eyemaxx bei 10% oder höher, das Geschäftsmodell ist zweifelsohne sehr zyklisch und die Cashflows aufgrund des hohen Anteils an Projekten und geringem Anteil an Bestandsimmobilien relativ volatil. Und natürlich ist die hohe Anzahl anderer Anleihen, die momentan nur durch die Ausgabe neuer Anleihen beglichen werden, kein wirklich großes Pro-Argument.

Musst ja auch bedenken dass der Markt für Mittelstandsanleihen in der letzten Zeit einigs an Ruf einbüßen musste und wenn sich ein größerer Anleihen-Investor mal bei Dingern wie Scholz/German Pelett etc. die Finger verbrannt hat lässt er wohl absofort auch die Fingern von anderen Mittelstandsanleihen.  

Habe mich heute hier auch eingekauft, nachdem ich über das Unternehmen gestolpert bin.
Einen Teil Aktien, einen Teil Anleihe.

Für mich spricht das geringe KGV und der steigende Cashflow, sowie im Vergleich zu früher die deutlich höhere Projektpipeline. (200M im Vergleich zu 100M früher)
Für einen wachsenden Projektentwickler ist ein negativer Cashflow, der hier angekreidet wird, normal. Es muss das Projekt erst entwickelt werden. Teilweise wurde auch geäußert, dass die Börse das Geschäftsmodell Projektentwickler nicht versteht.

Herr Müller ist mit dem Aktienkurs unzufrieden und möchte das ändern. Dazu setzt er durch die Bestandsimmobilien auf einen konstanten Cashflow. Für die Anleihen hat er geplant die 2019er und 2020er teils auch durch den Cashflow, der dann durch die neuen Projekte entsteht, zu bezahlen.
Das geringere Volumen der neuen Anleihe finde ich ok. Bei dem jetzigen Marktsegment der Mittelstandsanleihen, ist das vielmehr noch positiv zu sehen.

Oft wird der negative Cashflow kritisiert. Dieser wird aber positiver und bei wachsemdem Projektgeschäft ist er halt negativ. Verstehe die Kritik nicht so ganz.

Die hohen Zinsen für Anleihen sehe ich dem Baugeschäft geschuldet. Noch dazu beim Projektentwickler. Wenn der Ebit weiter positiv ist, der Cashflow dann auch (durch geringeres prozentales Wachstum) positiv wird, scheint mir die Aktie nicht so schlecht zu sein - und die Zinsen sollten dann auch mit jeder neuen Runde sinken. Zumal es der Chef auch so sieht ;)

Aber alles ist möglich. Bilanzschönung auch, Misserfolge auch. Ergo: Hohes Risiko, hohe Chance :)  

Eyemaxx war noch nie in der lage, cash earnings zu generieren, die kapitalflussrechnung 2015 (seite 76 des geschäftsberichts, http://www.eyemaxx.com/download/eyemaxx_geschaeftsbericht_2015.pdf ) weist einen "Kapitalfluss aus dem Ergebnis" von minus €1,819mio aus - künftig kommt man bestenfalls auf cash earnings von pus/minus null, was für eine nachhaltige aktienbewertung über € 7 nicht reicht

​

 

Das ist korrekt, nur wie muss ich den Cashflow bewerten? Wenn hier die Immobilie selbst gehalten wird, dann wird investiert (hoher negativer Cashflow), aber die positiven Cashflows fließen nur langsam über die Jahre. Wenn die Immobilie verkauft wird, erfolgt der Cashflow am Ende - auf einmal.

Daher wie soll man das richtig bewerten? Bei normalen Produktionsunternehmen kommt der Cashflow aus den Gewinnen abzüglich Investitionstätigkeiten. Wenn hier bei der laufenden Geschäftstätigkeit der Cashflow negativ ist, dann ist das schlecht, Investition kommt negativ mit dazu.
Hier ist es aber - beim Projektentwickler - andersherum. Der positive Cashflow kommt entweder aus der De-Investitionstätigkeit (Verkauf der fertigen Immobilie). Alternativ beim Bestandhalter auch aus der laufenden Geschäftstätigkeit durch Mieteinnahmen.
Beim Konzern ist alles beide vermixt, was die Bewertung komplexer macht.

Ich sehe, dass die Investitionen steigen und dass teils selbst vermietet wird (wodurch der Cashflow in die Zukunft verlagert wird). Außerdem steigt der Cashflow über die Jahre.
Und Herr Müller sagt, dass er die 2019er und 2020er zu einem großen Teil aus dem Cashflow mit zurückzahlen will: http://www.anleihen-finder.de/...l-mueller-im-interview-00027728.html
 

... Eyemaxx nennt ihn "Kapitalfluss aus dem Ergebnis", ich nenne ihn "cash earnings" (ermittlungsschema: https://books.google.de/...A%2FSG%20%22cash%20earnings%22&f=false )

darunter hängt der operative cashflow; er bezieht die bewegungen des working capital (nettoumlaufvermögens) ein

der operative cashflow war bei Eyemaxx noch nie positiv: 
cashflow je aktie 2010-2015:
-€246,76  -€2,23  -,--  -€1,34  -€0,94  -€0,23***, http://www.boersennews.de/markt/aktien/...0v9l94/20724252/fundamental
*** 2015: minus €0,763mio /3,190702mio aktien = €0,239

in cash-terms heißt das: Eyemaxx ist nicht in der lage, die anleihezinsen operativ zu erwirtschaften

 

Bis auf dem letzten Absatz bin ich bei dir.

Mein Problem ist, dass ich den absoluten Cashflow nicht wirklich bewerten kann, weil die Investitionstätigkeit steigt.

Anbei eine Zeitreihe, mit Projekten (hoffentlich erkennt man Sie einigermaßen). Hier kommt bei steigender Projekttätigkeit immer ein negativer Cashflow raus....

     t      t+1      t+2       t+3       t+4       t+5
P0    -20    25
P1          -30       35
P2                   -40          2         2         2 ... (Eigenvermietung)
P3                              -20        25
P4                                        -30         2 ... (Eigenvermietung)

Ich sehe aber auch die Risiken. Bin selbst mit einem Unternehmen mit niedrigen KGV und ähnlichem Kursverlauf reingefallen. Hier war aber die Bilanz geschönt.
Auch das BB- Rating ist schwierig, German Pellets hatte auch BB- vor Absturz, und hier sind auch Kredite an verbundene Firmen vergeben.

Allerdings finde ich die reine Kritik am negativen Cashflow zu kurz gedacht. Insbesondere da er sich im Vergleich zu den Vorjahren im Aufwind befindet.
Und wenn er jetzt bei gleichstarker Projektinvestition positiv wird, dann finde ich das ein gutes Zeichen.  

 

KGV von deutlich unter 10. Bald vielleicht sogar unter 5.